文｜邓浩志
广州住宅均价首破“3”
根据业内统计机构的数据显示，11月前半月（截至15日）广州商品住宅成交均价29488元/㎡，首次跌破3万元大关，创今年来的新低。
究其原因在于11月前半月（截至15日）从化区新房累计网签807套，环比10月前半月（截至15日）增长976%，进而影响全市成交均价结构性回落。
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另外，天河区在保利玥玺湾集中网签的带动下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均价100083元/㎡，环比10月前半月（截至15日）上涨63%，这也是2021年至今天河区商品住宅成交均价首破10万+/㎡的月度。
荔湾区环比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均价61964元/㎡，主要得益于广州保利翡丽甲第的集中网签。
海珠区11月前半月（截至15日）成交均价环比上月持平，越秀区回落6%。
总体概括：
核心城区新房价格坚挺，顶豪热销；外围区域新房价格继续缓慢下行，成交低迷。说明改善型需求是目前市场主导，豪宅改善保持需求走出相对独立行情，越贵似乎越多人买。
新房价格全年波动不大，二手房市场今年加速下滑，这与新房和二手房使用率巨大差距有关；
下半年市场总体低迷，成交数据相对稳定，和大量拆迁购房需求、集中安排签约等情况有关，但这些都非市场实际表现。
楼市下行，顶豪物业反而相对抗跌
房地产市场这几年虽然整体不景，但顶豪物业最近两年却持续火爆：比如广州的鹏瑞1号去年出现了备案单价超50万元/㎡的单位；保利玥玺湾开盘当天就卖了100多亿元；全市千万级以上豪宅从2021年开始成交量每年近100%的增幅。
这说明什么？说明中端消费降级，往低端方向滑落；但高净值群体却面临资产荒，没有好的投资标的；没有安全的投资渠道，于是大量流向高端物业市场。一则可以提高生活品质，也算是赚钱后给自己的奖励；二则也是相对稳定的资产配置，不仅相对抗跌，再不济也可以留给子女。
按照目前趋势，豪宅市场很可能会单独发展，成为房地产市场中一个相对独立的板块，也就是针对的客群相对独立，都是高净值家庭，行情也相对独立，受一般性的房地产大行情影响较小，更多随高净值群体投资观念的变化而变化。所以未来分析豪宅物业，不能笼统按大势行情进行一般性的判断。
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